住宅ローンが残っている家は売却して購入できる？リスクと安全に住み替える手順を解説

住宅ローン残ありでも家を売却・住み替えは可能？

現在の家に住宅ローンが残っていても、売却代金などで残債を完済し、金融機関の抵当権を抹消できれば、原則として売却や住み替えは可能です。
住宅ローンを組む際には、多くの場合で購入した家に抵当権が設定されており、この権利が残っているあいだは自由に名義変更を行うことができません。
そのため、住み替えを検討する際には、まず残っている住宅ローンをどのように完済し、抵当権を抹消するのかという資金計画を立てることが重要になります。
この仕組みを理解しておくことで、手続きの流れや準備すべき項目を整理しやすくなります。

住み替えが現実的かどうかは、住宅ローン残高と現在の家の売却予想価格、そして自己資金のバランスで大まかに判断できます。
売却予想価格が住宅ローン残高を上回れば、売却代金で完済しやすく、住み替えのハードルは比較的低くなります。
一方で、売却予想価格が残高を下回る場合は、差額を預貯金などの自己資金で補う必要があり、資金計画に無理がないか慎重な検討が欠かせません。
このように、現時点での資産状況を把握したうえで、無理のない返済と生活費を両立できるかどうかを見極めることが大切です。

住宅ローン残ありの住み替えには、主に売却を先に行う方法、購入を先に行う方法、両方を同時進行させる方法の3つの進め方があります。
売却優先の方法は、現在の家の売却代金が確定してから新居を探すため、資金計画を立てやすい一方で、場合によっては一時的な仮住まいが必要になることがあります。
購入優先の方法は、じっくり新居を選びやすい反面、一定期間は現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に抱える可能性があり、返済負担への注意が求められます。
売却と購入を同時進行させる方法では、引渡しや決済の時期を調整することで仮住まいの期間を短くしつつ、資金面とスケジュール面の両方を丁寧に管理することが重要になります。

住宅ローンが残っている家を売却して購入する主なリスク

まず注意したいのは、現在の住宅ローン残高より売却価格が低くなる「オーバーローン」のリスクです。
住宅の担保評価や市場価格がローン残高を下回ると、売却代金だけでは金融機関への全額返済ができません。
この場合、自己資金で不足分を一括返済するか、無担保ローンなど別の借入で補う必要があり、家計への負担が重くなる可能性があります。
住宅ローンの返済負担感は景気や金利動向の影響も受けやすいとされており、資金計画を立てる段階から慎重なシミュレーションが欠かせません。

次に、購入を先行する住み替えでは「二重ローン」と返済負担の増加に注意が必要です。
新居の住宅ローンがスタートしても、旧居が売却・引渡し完了となるまでは、元の住宅ローンの返済が続きます。
一時的とはいえ、毎月の返済額が大きく膨らむことで、生活費の削減や貯蓄取り崩しを迫られるケースも見られます。
住宅金融支援機構の調査でも、返済額の増加や将来の金利上昇に対して不安を感じる利用者が一定数存在しており、無理のない返済比率に収まるかどうかを事前に確認することが重要です。

さらに、売却と購入のタイミングがずれることで発生する、資金計画とスケジュール面のリスクも見落とせません。
旧居の引渡し日と新居の入居日がうまく重ならない場合、仮住まいの家賃や引越し費用が追加で必要になり、全体の支出が増える可能性があります。
また、売買契約で定めた引渡し期日までに住宅ローン完済や引越しが間に合わないと、契約の履行に支障が生じるおそれもあります。
国土交通省の住宅市場動向調査でも、住み替え時には諸費用や資金調達方法が家計に与える影響が重視されており、十分な余裕を持ったスケジュール設計が求められます。

住み替え前に確認すべきお金とローンのチェックポイント

まずは、現在利用している住宅ローンの残高や金利、毎月の返済額、完済予定時期を正確に把握することが大切です。
金融機関から交付された返済予定表には、各回の元金と利息の内訳や残高推移が記載されているため、住み替え後の返済計画を考えるうえで重要な資料になります。
また、年末に送付される住宅ローン残高証明書は、住宅ローン控除の申告だけでなく、現時点の残債を確認する書類としても活用できます。
これらの書類を整理し、家計全体の収入と支出も含めて確認しておくと、無理のない住み替え予算を検討しやすくなります。

次に、現在の家を売却する際と、新しく購入する家にかかる諸費用を整理しておく必要があります。
売却時には仲介手数料や抵当権抹消登記費用、契約書に貼付する印紙税などがかかり、不動産適正取引推進機構の手引きでも、こうした費用を含めて資金計画を立てる重要性が示されています。
一方、購入時には仲介手数料や所有権移転登記費用、住宅ローンの事務手数料、保証料、火災保険料、場合によっては修繕積立基金などが必要になります。
国土交通省の住宅市場動向調査では、住宅取得時に頭金として自己資金を用意する世帯が多いことが示されており、一般に物件価格の数％から約2割程度を目安に検討するケースが多いとされています。

さらに、売却価格が住宅ローン残高を下回り、いわゆるオーバーローンとなりそうな場合には、早めに対策を検討することが重要です。
自己資金で不足分を補う方法のほか、住宅ローンの借り換えや返済期間、返済方法の見直しを検討する選択肢もありますが、住宅金融支援機構の調査でも、返済負担が家計に与える影響は大きいことが指摘されているため、将来の収入見通しを慎重に確認する必要があります。
また、金融庁は、利用者の状況やニーズを踏まえた丁寧な説明や返済計画の確認を金融機関に求めており、無理な借入を避ける姿勢が重視されています。
どの方法を選ぶ場合でも、返済負担が家計を圧迫しない水準に収まるかどうかを冷静に見極めることが、住み替えを成功させるための大切なポイントです。

住宅ローン残ありで安全に住み替える手順と相談のタイミング

まずは現在の家について、おおまかな売却可能価格と住宅ローン残高を把握し、自己資金の額を合わせて資金全体の見取り図を作ることが大切です。
国土交通省の住宅市場動向調査や、住宅金融支援機構の住宅ローン関連調査でも、住み替え世帯の多くが事前に資金計画を立てている傾向が表れています。
こうした公的な統計も参考にしながら、無理のない返済額の範囲で新居の予算と希望条件を整理していく流れが安全です。
この準備をしておくことで、不動産会社や金融機関に相談する際も具体的な話が進めやすくなります。

次に、売却優先で進めるか、購入優先で進めるかを考える必要があります。
住宅市場動向調査では、住み替え時に現在の住まいを売却して資金に充てる世帯が多いことが示されており、売却の確実性を重視した動きがうかがえます。
売却優先はオーバーローンの把握や資金不足の早期発見につながる一方、購入優先は希望条件の合う新居を逃しにくい反面、資金負担が一時的に重くなるおそれがあります。
それぞれの特性を踏まえ、家計の余裕度や希望する入居時期から無理のないスケジュールを組むことが重要です。

さらに、安全に住み替えを進めるには、住宅ローンを借りている金融機関への早めの相談が欠かせません。
金融庁は監督指針の中で、金融機関に対し、利用者に対するリスクや返済負担に関する丁寧な説明を求めており、借り手側からも積極的に情報提供を受ける姿勢が重要です。
相談の際には、住宅ローンの返済予定表や残高が分かる書類、収入や家計の状況、新居購入の検討内容などを準備しておくと、具体的な助言を受けやすくなります。
あわせて、不動産取引の一般的な流れや注意点については、不動産適正取引推進機構の手引などで基本事項を確認しておくと安心です。

まとめ

住宅ローンが残っていても、資金計画とスケジュールを整えれば住み替えは十分可能です。
一方で、オーバーローンや二重ローン、仮住まい費用などのリスクを事前に把握しないと、家計を大きく圧迫する恐れがあります。
まずは現在のローン残高や売却予想価格、自己資金、諸費用を整理し、無理のない予算と進め方を確認することが大切です。
当社では、ご事情を伺いながら「売却優先」「購入優先」など最適な住み替えプランを無料でシミュレーションいたします。
住宅ローンが残っている住み替えに不安があれば、ぜひ一度ご相談ください。